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MIETRECHTS–TIPP´S

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MIETRECHTS–TIPPS 1

     

* Vollmacht erforderlich?

Sowohl Vermieter wie auch Mieter bedienen sich häufig eines Vertreters. Der Vermieter lässt beispielsweise die Betriebs und Heizkostenabrechnungen von der Hausverwaltung erledigen – die gibt die Heizkostenabrechnung häufig bei einer Ablesefirma in Auftrag. Bei ernsteren mietrechtlichen Auseinandersetzungen lassen sich die Mietparteien auch oft von Anwälten oder dem Mieterverein vertreten. In all diesen Fällen muss die Vertretungsbefugnis durch eine Originalvollmacht nachgewiesen werden. Die Vollmacht muss auch den Vertretungsumfang bestimmen. Liegt einer mietrechtlichen Erklärung des Vertreters keine Vollmacht bei, so wird diese Erklärung unwirksam, wenn sie vom Mieter unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen wird. Die Angelegenheit kann dann auch nicht nachträglich geheilt werden, sondern die Erklärung muss vollkommen neu und dann mit Originalvollmacht abgegeben werden. Da manche mietrechtlichen Erklärungen mit Fristen verbunden sind (zum Beispiel eine Mieterhöhung), kann das dazu führen, dass die Wirkung erst später eintreten kann.

     

* Betriebskostenabrechnung: Postzustellzeit relevant

Der Hauswart warf die Betriebskostenabrechnungen für 2004 am Montag, den 2. Januar 2006 gegen 21 Uhr in die Briefkästen der Mieter. Zu spät, meinen die Mieter. Noch rechtzeitig, argumentiert der Vermieter. Wer hat Recht? Nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB kann der Vermieter Betriebskostennachforderungen nur verlangen, wenn er die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsfrist, also bis zum 31. Dezember, dem Mieter mitteilt. Da jedoch der 31. Dezember 2005 ein Sonnabend war, kommt § 193 BGB zur Anwendung mit der Folge, dass der Zugang der Abrechnung auch dann noch rechtzeitig ist, wenn er erst am Montag, den 2. Januar 2006 erfolgt. Jedoch: Wer das Abrechnungsschreiben in den Briefkasten wirft, muss die Postzustellzeiten beachten. Gelangt der Brief, wie hier, erst nach der ortsüblichen Zustellungszeit in den Briefkasten, ist er erst am nächsten Tag dem Empfänger zugegangen. Die Betriebskostenabrechnung ist damit verspätet. Die Mieter müssen die Nachforderungen nicht begleichen.

     

* Mietkaution in Raten zahlbar

In § 551 BGB finden sich die gesetzlichen Regelungen zur Mietkaution. Danach darf die Kautionssumme das Dreifache der monatlichen Kaltmiete, also ohne vereinbarte Betriebs– und Heizkostenvorschüsse, nicht Übersteigen. Darüber hinaus regelt das Gesetz ausdrücklich, dass diese Summe – jedenfalls wenn Sie als Geldbetrag bereitzustellen ist (eine Mietkaution kann unter anderem in Form einer Bürgschaft vereinbart werden) – auch in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden kann, wobei die erste Rate zum Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Selbst wenn im Mietvertrag eine einmalige Sofortzahlung ausdrücklich vereinbart ist, kann der Mieter in drei Raten zahlen, da jede für den Mieter nachteilig vom Gesetz abweichende Vereinbarung nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam ist.

     

* Mieterhöhung unwirksam bei falschem Mietspiegelfeld

Der Vermieter hatte sich in der Einstufung der Wohnlage geirrt und deshalb in der Mieterhöhung ein falsches Mietspiegelfeld angegeben. Bislang verpflichtete die Überwiegende Rechtsprechung den Mieter in einem solchen Fall zur Teilzustimmung auf Grundlage des richtigen Mietspiegelfeldes. Die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hingegen hält die Mieterhöhung unter Hinweis auf § 558 a Absatz 3 BGB für unwirksam. Nach § 558 a Absatz 3 BGB müsse der Vermieter sogar in den Fällen, in denen er sein Erhöhungsverlangen nicht auf einen Mietspiegel stütze, die Angaben des richtigen Mietspiegelfeldes für die Wohnung mitteilen. Dies müsse erst recht dann gelten, wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf den Mietspiegel stütze. Das Begründungserfordernis diene nämlich dazu, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, anhand der ihm mitgeteilten konkreten Werte während der sich anschließenden gesetzlichen Überlegungsfrist zu Überprüfen, ob er dem Verlangen zustimme oder nicht. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.
LG Berlin vom 14. Juli 2005 – 62 S 120⁄05 –

     

* Rund um den Einzugstermin

Ein Nutzungsanspruch an der Mietwohnung steht dem Mieter ab Beginn der Mietzeit zu, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Will der Mieter bereits früher einziehen, setzt dies das ausdrückliche Einverständnis des Vermieters voraus. Eine vorzeitige Schlüsselübergabe kommt einem solchen Einverständnis natürlich gleich. Ob für die Zeit einer vorfristigen Nutzung auch bereits Miete zu zahlen ist, muss gesondert vereinbart werden. Zur Mietzahlung ist der Mieter aber in jedem Fall dann verpflichtet, wenn sich der Einzug durch Umstände verzögert, die er selbst zu vertreten hat – also wenn beispielsweise der Umzugstermin wegen Erkrankung verschoben werden muss oder wenn der Mieter Handwerker mit der Herrichtung der Wohnung beauftragt hat und sich die Ausführung verzögert. Hingegen muss der Mieter so lange keine Miete zahlen, wie ihm die Wohnung vom Vermieter nicht Übergeben wird, weil sie beispielsweise infolge verzögerten Auszugs des Vormieters nicht rechtzeitig frei wird. Hat der Vermieter die Verzögerung selbst verschuldet, so können dem Mieter unter Umständen sogar Schadensersatzansprüche zustehen.

     

* Keine Betriebskosten ohne Vereinbarung

In einem Untermietvertrag war vereinbart, dass der Untermieter die "Nebenkosten" zu tragen habe. In der Folge kam es insbesondere zum Streit darüber, ob der Untermieter die Kosten seines Wasserverbrauchs zusätzlich zum Untermietzins bezahlen müsse. Das Landgericht gab dem Untermieter recht, der dies anzweifelte. Der Begriff Nebenkosten im Mietvertrag mache nicht deutlich, welche Kosten im Einzelnen der Mieter tragen sollte. Es bleibe unklar, ob damit nur warme oder nur kalte Betriebskosten oder beides gemeint war. Fazit: Sind die Betriebskosten nicht wirksam auf den Mieter beziehungsweise den Untermieter Überwälzt worden, hat der Vermieter auch die verbrauchsabhängigen Kosten zu tragen, sofern der Mieter nicht selbst Anschlussnehmer ist.
LG Berlin vom 31. Mai 2005 – 64 S 95⁄05 –

     

* Abrechnungsmaßstab Betriebskosten – veränderbar oder nicht?

Gemäß § 556 a BGB können die Mietparteien einen Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten vereinbaren, wobei dieser natürlich sinnvoll sein muss und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen darf. Ist im Mietvertrag nichts dazu vereinbart, so gilt grundsätzlich die Wohnfläche als Verteilungsmaßstab. In der Regel wird die Wohnfläche von vornherein in den Mietverträgen als Umlagemaßstab vereinbart. Allerdings ist bei verbrauchsabhängigen Kosten immer dann vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters auszugehen, wenn Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind. Dies kann auch durch Rechtsvorschriften festgelegt werden. So regelt die Heizkostenverordnung die verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (wobei hier neben dem gemessenen Verbrauch immer auch ein flächenbezogener Kostenanteil vorgesehen ist). Der im Mietvertrag vereinbarte Umlagemaßstab kann grundsätzlich nicht einseitig verändert werden. Lediglich bei verbrauchsabhängigen Kosten kann der Vermieter beispielsweise nach dem Einbau von Wasserzählern eine Umstellung des bisherigen Umlagemaßstabs Wohnfläche für die Zukunft auf einen Maßstab vornehmen, der dem tatsächlichen Verbrauch beziehungsweise der erfassten Verursachung Rechnung trägt.

     

* Rauchen grundsätzlich erlaubt

Auch wenn Nachbarn sich gestört fühlen – jedem Mieter ist freigestellt, in seiner Wohnung zu rauchen. Wenn der Mief in das Treppenhaus zieht oder aus dem Fenster in die darüber liegende Wohnung, ist das zwar sehr unangenehm, einen Verbotsanspruch gegen den Raucher löst es aber nicht aus. Selbst mietvertragliche Rauchverbotsklauseln sind nach einschlägiger Rechtsprechung unwirksam. Da die Nachbarn das Rauchen samt seiner unangenehmen Begleiterscheinungen nach Überwiegender Meinung der einschlägigen Rechtsprechung grundsätzlich hinzunehmen haben, besteht auch nur ausnahmsweise ein Grund zur Mietminderung. Zum Beispiel dürfte bei baulichen Mängeln, wo durch undichte Decken und Ritzen erhebliche Geruchsbelästigungen aus einer darunter liegenden Gaststätte dringen, eine Mietminderung begrändet sein. Leider ist die Beweislage dabei oft kompliziert. Letzte Sicherheit bringen dabei in der Regel nur Messergebnisse wissenschaftlich anerkannter Verfahren zur Raumluftmessung. Die hierfür erforderlichen Kosten muss erst einmal der Mieter aufbringen. Dringt sein Mängelbeseitigungsanspruch bei Gericht durch, können solche Gutachterkosten unter Umständen gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.

     

* Zweitbalkon ist meist keine Modernisierung

Darf der Vermieter die Duldung des Anbaus eines zweiten Balkons vom Mieter einer Zweizimmerwohnung verlangen? Das Landgericht Berlin sieht in einem zweiten Balkon grundsätzlich keine Modernisierungsmaßnahme, wenn damit keine bessere oder komfortablere Nutzung der Wohnung ermöglicht wird. Ein zweiter Balkon bringe jedenfalls für eine Zweizimmerwohnung in der Regel keine Gebrauchsvorteile, soweit der vorhandene Balkon von seiner Dimensionierung und Lage bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Darüber hinaus ermögliche ein Zweitbalkon jedenfalls dann keine bessere oder komfortablere Nutzung der Wohnung, wenn dadurch Stellfläche im betroffenen Zimmer verloren geht, das als gefangenes Zimmer in einer Zweizimmerwohnung vorrangig als Schlafzimmer mit entsprechendem Stellplatzbedarf an den Wänden genutzt wird. Dann Überwiege die damit einhergehende Verschlechterung der Nutzungsmöglichkeit dieses Zimmers den sich gegebenenfalls ausnahmsweise ergebenden Vorteil durch einen zweiten Balkon.
LG Berlin vom 15. November 2005 – 63 S 77⁄05 –

     

* Was ist eine Kündigungssperrfrist?

Der Erwerber einer Wohnung kann wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB erst nach Ablauf bestimmter Fristen nach § 577 a BGB kündigen. Diese Fristen sind in Berlin je nach Bezirken unterschiedlich: Generell gilt für die Stadt eine dreijährige Kündigungssperrfrist. Aber in den Bezirken Friedrichshain - Kreuzberg, Charlottenburg - Wilmersdorf, Tempelhof - Schöneberg und Pankow gilt nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20. Juli 2004 (GVBl. Berlin, Seite 294) eine erweiterte Kündigungssperrfrist von sieben Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs der Wohnung (auch durch Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung) zu laufen. Eine innerhalb der Kündigungssperrfrist aus den oben genannten Gründen abgegebene Kündigung ist unwirksam.

     

* Unwirksame Mietvertragsklauseln

Auch wenn die Verfasser so genannter Formularverträge darauf bedacht sind, den aktuellen Stand der schier unübersichtlichen Rechtsprechung zur Wirksamkeit mietvertraglicher Vereinbarungen zu berücksichtigen, gelingt dies oft nicht. Auch werden infolge sich verändernder und ausweitender Rechtsprechung immer wieder in Gebrauch befindliche Klauseln für unwirksam erklärt, wenn sie mit dem Gesetz nicht in Übereinstimmung stehen oder den Mieter unangemessen benachteiligen. In § 305 ff. BGB finden sich die rechtlichen Grundlagen für die Bewertung Allgemeiner Geschäftsbedingungen, so auch der Klauseln in Formularmietverträgen. Gerade wegen der sich weiterentwickelnden Rechtsprechung ist es sinnvoll, einen Mietvertrag erst bei drohendem Konflikt auf die Wirksamkeit der entsprechenden Klausel zu prüfen. Immerhin könnte eine Klausel, die heute noch Bestand hat, in einem künftigen Konfliktfall durch Urteil für unwirksam erklärt worden sein. Wichtig ist dabei immer der genaue Wortlaut der Klausel, und es kommt auf jedes Komma an. Ein Beispiel ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu den Klauseln, wonach Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Viele solcher Klauseln sind unwirksam mit der Folge, dass Mieter nicht renovieren müssen, auch wenn dies im Mietvertrag steht.

     

* Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Eines der gesetzlichen Kriterien für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558 Abs. 3 BGB die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Demnach darf die Miete innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Wirksamwerden der aktuellen Mieterhöhung nicht um mehr als 20 Prozent gestiegen sein. Allerdings bleiben dabei Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten außer Betracht. Bei der Prüfung berechnet sich die Kappungsgrenze, indem von der Ausgangsmiete von vor drei Jahren 20 Prozent hinzuaddiert werden. Sodann ist zu prüfen, ob seither Mieterhöhungen nach § 558 BGB stattgefunden haben. Wenn dies der Fall ist, sind diese Erhöhungsbeträge vom errechneten Betrag abzuziehen. Nun bleibt der Restbetrag übrig, der durch die aktuelle Mieterhöhung nicht Überschritten werden darf.
Beispiel: Mieterhöhungsverlangen zum 1.5.2006: monatlich 30 Euro. Die Nettokaltmiete betrug am 1.5.2003 200 Euro. die 20–prozentige Kappungsgrenze liegt demnach bei 40 Euro. Zum 1.10.2004 wurde die Nettokaltmiete bereits um monatlich 20 Euro erhöht. So bleiben infolge der Anrechnung nur noch 20 Euro übrig und der Mieter muss statt der verlangten 30 nur 20 Euro akzeptieren.
Aber Achtung: Es gibt noch mehr Kriterien für die Wirksamkeit und Begründung von Mieterhöhungen.

     

* Keine Verwertungskündigung ohne "Nachteil"

Der Kündigungsgrund "Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung" gemäß § 573 Absatz 2 Nr. 3 BGB kann vorliegen, wenn ein Vermieter seine vermietete Eigentumswohnung in unvermietetem Zustand zu einem wesentlich höheren Preis verkaufen kann. Vorliegend hatte der Vermieter die Kündigung damit begründet, dass die Wohnung leer 60 000 Euro am Markt erzielen würde, mit Mieter hingegen maximal 50 000 Euro. Im Räumungsprozess wurde durch ein gerichtliches Sachverständigengutachten Überraschenderweise ein Verkaufserlös von 63 000 Euro in vermietetem und von 81 000 Euro in leerem Zustand festgestellt. Das Landgericht hielt deshalb die Kündigung für unwirksam und wies die Räumungsklage ab, weil der im Kündigungsschreiben genannte höhere Preis für die Veräußerung im unvermietetem Zustand nach den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auch im vermietetem Zustand erzielt werden könne. Der Vermieter erleide also keinen Nachteil durch den Fortbestand des Mietverhältnisses.
LG Berlin vom 20. Januar 2006 – 64 S 427⁄04 –

     

* Mängelklausel kann zu weit gefasst sein

Die Mietminderung ist nach § 536 b Satz 1 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter einen Mangel schon bei Mietvertragsabschluss kannte. Der Vermieter hatte deshalb folgende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen: "Den Mietern ist bekannt und die Vermieterin weist ausdrücklich darauf hin, dass im Stadtbezirk Mitte von Berlin zurzeit und auch künftig umfangreiche Baumaßnahmen stattfinden beziehungsweise mit Sicherheit zu erwarten sind. Die sich daraus ergebenden Wirkungen auf die Mietsache in Form von Lärm, Schmutz– und Staubbelästigungen – sind vertragsgemäß und vermindern deshalb die Miete nicht. Die Mieter mieten die Wohnung in Kenntnis dieser Umstände an." Trotz dieser Klausel hielt das Landgericht die Minderung wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück für nicht ausgeschlossen. Die Klausel sei derart weit und unkonkret gefasst, dass der Mieter daraus keine konkrete Kenntnis zu den zu erwartenden Beeinträchtigungen ableiten könne.
LG Berlin, Hinweis vom 22. Dezember 2005 – 67 S 391⁄05 –

     

* Schönheitsreparaturen: Auf die Formulierung kommt es an

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (WuM 2004, Seite 463) ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn der Fristenplan "starr" ist. Eine starre Klausel lautet beispielsweise: "Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre." In einem solchen Fall muss der Mieter nicht renovieren, auch nicht beim Auszug. Denn die Klausel berücksichtigt nicht einen im Einzelfall denkbaren Überdurchschnittlich guten Erhaltungszustand der Wohnung. Ein kleines Wörtchen kann jedoch die Starrheit der Klausel aufheben: Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter Schönheitsreparaturen "grundsätzlich" in bestimmten Fristen ausführen soll, handelt es sich nach Auffassung des Berliner Landgerichts um eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen. Durch das Wort "grundsätzlich" werde hinreichend deutlich, dass die Renovierungspflicht nicht zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen einsetze, also kein starrer Fristenplan vorliege.
LG Berlin vom 10. Februar 2006 – 64 S 430⁄05 –

     

* Wenn die Vollmacht fehlt

Wenn nach einem Wechsel der Hausverwaltung ein rechtserhebliches Schreiben (zum Beispiel eine Mieterhöhung, eine Modernisierungsankündigung oder eine Kündigung) an den Mieter gerichtet wird, so muss diesem eine Vollmacht im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, kann der Mieter die Erklärung unter Hinweis auf die fehlende Vollmacht gemäß § 174 BGB zurückweisen. Will der Vermieter oder die Hausverwaltung den erhobenen Anspruch weiterhin geltend machen, so bedarf es eines neuerlichen Schreibens unter Beifügung der Vollmacht. Allein das Nachsenden der Vollmacht genügt nicht. Natürlich kann man die Zurückweisung nicht mehr erklären, wenn man bereits zuvor andere Äußerungen der Hausverwaltung ohne weiteres akzeptiert hat.

     

* Was ist eigentlich ein Mietvertrag?

Gemäß § 535 BGB verpflichtet sich der Vermieter, Wohnräume in einem zum Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand auch zu erhalten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete. Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden und kommt schon zustande, wenn mindestens folgende Vereinbarungen getroffen wurden: Wer ist Vermieter und wer Mieter? Welche Wohnräume werden gemietet? Wann soll das Mietverhältnis beginnen und wie hoch ist die Miete? Alles Weitere beginnen und wie hoch ist die Miete? Alles weitere ergibt sich aus dem Gesetz, üblicherweise werden allerdings schriftliche Mietverträge geschlossen, zumeist so genannte Formularmietverträge, also bereits vorgedruckte Vereinbarungen, die nur noch ausgefüllt und unterschrieben werden.

     

* Zustellung auf Numero sicher

Üblicherweise senden Mieter ihre Schreiben an den Vermieter als einfachen Brief mit der Post. Mitunter kommt es aber darauf an, dass der Mieter den Zugang beweisen kann. Die Zusendung per Einschreiben mit Rückschein oder Einwurfeinschreiben ist nicht unbedingt sicherer, denn beispielsweise wird der Vermieter zwar den Zugang eines Briefumschlages, nicht aber dessen Inhalt bestätigen. So ist die persönliche Zustellung gegen Empfangsquittung immer noch die sicherste Methode. Will man per Boten zustellen, so sollte der Bote das Schreiben erst einmal zur Kenntnis genommen haben, ehe der Brief ins Kuvert kommt. Dann kann er später sowohl die Zustellung als auch den Inhalt des zugestellten Schreibens bezeugen.

     

* Einsichtnahme in Hauswartdienstvertrag zulässig

Um die angesetzten Hauswartkosten zu Überprüfen, kann der Mieter entsprechende Belege einsehen. Er hat insoweit unter anderem Anspruch auf Einsicht in die Lohn– und Gehaltsabrechnung des Hauswartes, der eingesetzten Hausarbeiter und in den Hauswartdienstvertrag, wie das Landgericht Berlin jüngst bestätigt hat. Die Einsicht in die Tätigkeitsbelege genüge nicht. Der Vermieter könne sich im Hinblick auf den Hauswartdienstvertrag auch nicht mit Erfolg auf Datenschutzgründe berufen. Dies gelte jedenfalls insoweit, als es die Höhe der vereinbarten Vergütung und den Umfang der vereinbarten Tätigkeit betreffe. Denn es sei auch einem Hauswart durchaus bewusst, dass diese Vereinbarungen im Rahmen eines Streits über die Betriebskosten gegebenenfalls offen zu legen sind.
LG Berlin vom 5. Mai 2006 – 63 S 416⁄02 –

     

* Wie funktioniert das Zurückbehaltungsrecht?

Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung eines vom Mieter ordnungsgemäß angezeigten Mangels in Verzug, weil die ihm gesetzte Frist fruchtlos verstrichen ist, steht dem Mieter unter anderem ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB zu. Nach einer Entscheidung des Berliner Verfassungsgerichtshofes vom 19. August 2005 kann ein Mieter wegen Mängeln in seiner Wohnung die Mietzinszahlung in Höhe des Drei bis Fünffachen der wegen dieser Mängel angemessenen Mietminderung bis zur Beseitigung des Mangels monatlich zurückbehalten (Grundeigentum 2005, Seite 1346). Allerdings muss – im Gegensatz zur Mietminderung – der Mieter die zurückbehaltenen Beträge nachzahlen, sobald die Mängelbeseitigung erfolgt ist. Die Höhe der zurückbehaltenen Beträge darf insgesamt den Betrag, der für die begehrte Mängelbeseitigung aufzuwenden wäre, nicht überschreiten. Das Zurückbehaltungsrecht wirkt allerdings nur gegenüber dem aktuell säumigen Vermieter. Wenn dieser wechselt, weil zum Beispiel das Haus verkauft wurde, endet dem ursprünglichen Vermieter gegenüber das Zurückbehaltungsrecht, auch wenn der die Mängel noch nicht beseitigt hat. Der Mieter muss dann die bis zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung zurückbehaltenen Beträge an den alten Vermieter auszahlen. Dem neuen Eigentümer gegenüber kann das Zurückbehaltungsrecht nur für die Mieten ausgeübt werden, die nach dem Eigentumswechsel (Eintragung im Grundbuch) angefallen sind, entschied der Bundesgerichtshof am 19. Juni 2006.

     

* Inkassounternehmen: Nicht für alle Fälle

Zunehmend beauftragen Vermieter und Wohnungsunternehmen professionelle Inkassounternehmen mit der Beitreibung von Mietrückständen. Dadurch kommen dann zu den tatsächlichen oder vermeintlichen Mietrückständen neben Verzugszinsen noch die Kosten dieser Unternehmen hinzu. Zwar ist es grundsätzlich zulässig, Forderungen auf Dritte zu übertragen, die diese dann im eigenen Namen eintreiben können, doch betrifft dies nur nachweislich eingetretene Rückstände. Bestreitet der Mieter zum Beispiel die Nachforderung aus einer Betriebs– und Heizkostenabrechnung, weil der Anspruch unwirksam ist oder nicht hinreichend begründet wurde, kann der Vermieter seiner daraus folgenden Verpflichtungen nicht dadurch ausweichen, dass er die Forderung auf ein Inkassounternehmen überträgt, das mit dem eigentlichen Mietverhältnis natürlich nichts zu tun hat.
Den Vermieter trifft im übrigen auch eine Schadensminderungspflicht, wenn ihm bekannt ist, dass seine Forderung wirksam bestritten wird. Er darf die bestrittenen Kosten nicht noch durch zusätzliche Kosten der Forderungsbeitreibung erhöhen – so das Amtsgericht Wedding vom 24. Oktober 2001. In jedem Fall sollte der Mieter aber die ordnungsgemäße Bevollmächtigung des Inkassounternehmens überprüfen, damit ihm keine Doppelzahlungen drohen.

     

* Nutzungsbeschränkungen beim Gemeinschaftsgarten

Der Vermieter darf sich im Mietvertrag vorbehalten, eine Benutzungsordnung für den Gemeinschaftsgarten zu erlassen, entschied das Landgericht Berlin. Der Vermieter handelt bei einer solchen Vorgehensweise nicht willkürlich, sondern im berechtigten Interesse, um eine einheitliche Regelung über die Nutzung der Gartenfläche herbeizuführen. Allerdings sei die Benutzungsregelung nach billigem Ermessen zu treffen (§ 315 Absatz 1 BGB). Im konkreten Fall hatte der Vermieter verfügt, dass Liegestühle, Blumenkübel, Strandkörbe und andere Gegenstände nicht dauerhaft im Garten aufgestellt werden dürfen. Dies hielt das Landgericht für "billig und gerecht". Bei einfach zu entfernenden Gegenständen werde damit ein "Reservierungseffekt" hinsichtlich bestimmter Stellen des Gartens zu Gunsten bestimmter Mieter verhindert. Zusätzlich sei eine solche Benutzungsverordnung auch bei schweren und flächigen Gegenständen (wie Blumenkübel und Strandkörben) gerechtfertigt, weil derartige Möbel Rasenflächen zerstören können.
LG Berlin vom 27. Januar 2006 – 63 S 287⁄05 –

     

* Mehrere Mieter im Vertrag

Haben mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter unterschrieben, so können sämtliche rechtserheblichen Erklärungen gegenüber dem Vermieter auch nur von allen Mietern gemeinsam rechtswirksam abgegeben werden. Natürlich kann sich ein Mieter vom anderen per Vollmacht vertreten lassen. Ebenso erlangen Erklärungen des Vermieters nur Wirksamkeit, wenn sie an alle beteiligten Mieter gerichtet sind. Im Mietvertrag kann zwar eine Zugangsvereinbarung getroffen werden, so dass der Zugang des Schreibens bei nur einem der Mieter genügt, dennoch sind alle Adressaten im Vermieterschreiben einzeln anzugeben.

     

* Autowaschverbot in der Hausordnung

Wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist, sind deren Regelungen so verbindlich wie der Rest des Vertrages. Neben ökologischen Erwägungen gibt es für ein Autowaschverbot auch die Überlegung, dass der Mieter das Auto nicht mit Leitungswasser aus dem Hause waschen soll, da der Wasserverbrauch auf alle Mieter im Rahmen der Betriebskosten umgelegt wird. So soll vermieden werden, dass die anderen Mitbewohner den Mehrverbrauch an Wasser mitbezahlen müssen.

     

* Welche Zinsen werden fällig bei Verzug?

Gemäß § 288 BGB ist eine Geldschuld während des Verzuges zu verzinsen. Verzug tritt dann ein, wenn eine Schuld nicht fristbeziehungsweise termingerecht erfüllt wird. Der Zinssatz beträgt fünf Prozentpunkte pro Jahr über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz wird jährlich zum 1. Januar und 1. Juli von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die genannten 5 Prozent gelten allerdings nur für Rechtsgeschäfte, an denen Verbraucher (zum Beispiel Wohnungsmieter) beteiligt sind, sonst gelten 8 Prozent über dem Basiszinssatz. Die jeweiligen Basiszinssätze zu den unterschiedlichen Zeitpunkten finden Sie im Internet unter www.basiszinssatz.de

     

* Mängel schriftlich anzeigen!

Grundsätzlich ratsam ist es, Mängel immer schriftlich und möglichst detailliert anzuzeigen und den Vermieter zugleich unter angemessener Fristsetzung zu deren fachgerechter Beseitigung aufzufordern. Bei der Bemessung der Frist geht man in der Regel von 14 Tagen aus. Natürlich erfordert ein Rohrbruch unverzügliches Handeln, während eine grundlegende Fassadenreparatur meist mehr Zeit beanspruchen wird. Sobald die gesetzte Frist fruchtlos verstrichen ist, können weitergehende rechtliche Maßnahmen bis hin zur Erhebung einer gerichtlichen Mängelbeseitigungsklage ergriffen werden.

     

* Was setzt die Mietminderung voraus?

Tritt während der Mietzeit ein Mangel in der Wohnung auf, so hat der Mieter neben dem Anspruch auf Mängelbeseitigung auch das Recht zur Mietminderung. Gemäß § 536 BGB ist die Miete bei Vorliegen eines nicht nur unerheblichen Mangels automatisch gemindert, sodass die Mietminderung nicht etwa durch den Vermieter erst genehmigt werden muss. Allerdings müssen für eine rechtswirksame Mietminderung weitere rechtliche Voraussetzungen beachtet werden. So ist die Mietminderung immer dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Bezug der Wohnung kannte oder bei einiger Sorgfalt hätte erkennen können. Auch wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, kommt eine Mietminderung nicht in Frage. Jede Mietminderung setzt auch die unverzügliche Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter voraus, es sei denn, der Mangel ist dem Vermieter bereits bekannt.

     

* Abrechnung an alle Mieter im Vertrag

Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter nicht verlangen, wenn die zugrunde liegende Abrechnung formunwirksam ist. Auf einen weniger bekannten solchen Fehler hat das Landgericht Berlin hingewiesen. Danach muss eine Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern im Vertrag gegenüber allen Mietern erklärt und deshalb auch an alle Mieter gerichtet sein. Fehlt im Anschreiben auch nur ein Mietername, ist die Abrechnung unwirksam. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter übersehen, dass vor Jahren ein Mitmieter einvernehmlich durch einen anderen ersetzt worden war. Da dessen Name in der Abrechnung nicht auftauchte, war die Abrechnung formfehlerhaft und die Nachforderung nicht fällig.
LG Berlin vom 7. J uli 2006 – 63 S 342⁄05 –

     

* Weiße Farbe darf nicht vorgeschrieben werden

Im Mietvertrag war neben der üblichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen zusätzlich noch vereinbart, dass "bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen werden müssen". Der Mieter renovierte nicht. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin entschied. Bei der hier in Frage stehenden Verpflichtung wäre der Mieter, der im Rahmen seines rechtlichen Dürfens beispielsweise einen Raum einheitlich in hellen Pastellfarben streicht, nämlich gezwungen, die Decke bei Auszug weiß zu streichen, auch wenn diese noch nicht reparaturbedürftig wäre. Damit beinhalte diese Klausel praktisch eine von der Wohndauer unabhängige Auszugsrenovierungsverpflichtung. Das mache sie unwirksam. Und: Im Falle der Kombination einer unzulässigen Endrenovierungsklausel mit einer für sich unbedenklichen Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, sei die gesamte Überbürdung unwirksam. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, könne sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.
LG Berlin vom 10. J anuar 2006 – 64 S 394⁄05 –

     

* Ausschlussfrist trifft auch den Mieter

Inzwischen ist vielen Mietern die Jahresausschlussfrist für den Vermieter bekannt, der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB Nachforderungen aus Betriebs und Heizkostenabrechnungen dann nicht mehr beitreiben kann, wenn die Zwölfmonatsfrist nach Ende der Abrechnungsperiode verstrichen ist. Weniger bekannt ist hingegen, dass gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch der Mieter keine Einwendungen gegen die Abrechnung mehr vorbringen kann, wenn seit Zugang der Betriebs und Heizkostenabrechnung zwölf Monate vergangen sind. Immer gilt jedoch, dass beide Fristen dann nicht greifen, wenn Mieter oder Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hatten. Reine Unkenntnis der Rechtslage haben die Beteiligten aber immer zu vertreten. Mit Ablauf der Einwendungsfrist gilt die Betriebs und Heizkostenabrechnung als unwiderleglich, selbst wenn dabei Kosten umgelegt wurden, die nach dem Mietvertrag nicht vereinbart wurden. Auch das Kürzungsrecht gemäß § 12 Heizkostenverordnung, wenn der Vermieter rechtswidrig nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat, ist nach Ablauf der Einwendungsfrist verwirkt.

     

* Modernisierungen, die keine sind und trotzdem kosten

Nicht hinter jeder Mieterhöhung wegen Modernisierung steht auch eine wirkliche Wohnwertverbesserung oder die Einsparung von Energie. Was viele Mieter nicht wissen, ist dass der Vermieter die Miete auch für solche baulichen Maßnahmen erhöhen darf, die er selbst gar nicht zu vertreten hat. Ein typisches Beispiel ist die Verordnung über die Hausnummernbeleuchtung. Danach hat der Vermieter den Umbau zu gewährleisten, um der Feuerwehr nachts ein schnelles Auffinden der Adresse zu ermöglichen. Die Umbaukosten darf er im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung umlegen. Dies gilt auch für nachgerüstete Brandschutztüren. Ebenso sind die baulichen Maßnahmen infolge der allgemeinen Erdgasumstellung in den 90er Jahren allgemein als nicht vom Vermieter zu vertretende Maßnahmen und mithin als Mieterhöhungsgrund anerkannt worden. Aber: Tauscht der Vermieter alte Trinkwasserleitungen aus Blei aus, so stellt dies keine Maßnahme dar, die er nicht zu vertreten hätte, so dass hierfür eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist.

     

* Wenn der Mieter Schnee schieben muss ?

Winterdienst, also Schnee schieben und Streuen bei Eisglätte, sind regulär Sache des Vermieters. Mitunter wird diese Verpflichtung aber auch vertraglich auf den Mieter übertragen. Hat der Mieter die Pflichten des Winterdienstes einmal übernommen, dann haftet er auch dafür. Das sollte vor Abschluss eines entsprechenden Vertrages wohl bedacht sein.
Die wichtigsten Grundregeln für den Winterdienst sind: Freigeräumt und mit Granulat oder Sand gestreut werden muss der Bürgersteig vor dem Haus, der Hauseingang und zum Beispiel der Weg zu den Mülltonnen. Die Winterpflichten beginnen bei Schneefall und Vereisung morgens um 7 Uhr und enden gegen 20 Uhr. Wenn aber zum Beispiel bei Restaurants oder Kneipen länger Publikumsverkehr zu erwarten ist, so muss auch länger gestreut und gefegt werden. Bei Dauerschneefall – wenn also Räumen und Streuen sinnlos wäre – muss nicht andauernd gefegt werden. Andererseits muss je nach Witterung auch mehrmals am Tag zu Schneeschaufel und Streumittel gegriffen werden.
Hat ein Mieter den Winterdienst übernommen und ist er gleichwohl verhindert – egal ob urlaubs oder berufsbedingt – muss er für eine Vertretung sorgen. Das kann der Nachbar sein, notfalls muss sogar ein Unternehmen eingeschaltet werden. Mieter, die aufgrund hohen Alters oder Gebrechlichkeit nicht mehr in der Lage sind, Schnee zu fegen, sollten eine Rechtsberatung aufsuchen. Es gibt Gerichtsurteile, die in diesen Fällen den Mieter von den Winterpflichten befreien. Andere Gerichte verlangen, dass der Mieter aber auch dann für eine Vertretung sorgt.

     

* Mietvertrag und Dienstvertrag sind zweierlei

Ist im Mietvertrag vereinbart worden, dass der Mieter gegen ein Entgelt den Hausflur reinigt, so stellt dies einen gesonderten Dienstvertrag dar, wobei die Verletzung der Reinigungspflicht grundsätzlich nicht zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt (Amtsgericht Wiesbaden vom 1. Juli 1999, WuM 00, 190). Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 15. Februar 1995 (WuM 95, 316) kommen vertragliche Ansprüche einer Mietpartei gegen eine andere wegen eines durch Verletzung dieser Verpflichtungen eingetretenen Schadens grundsätzlich nicht in Betracht, wenn der Vermieter eines Mehrfamilienhauses die Reinigungs– und Verkehrssicherungspflichten turnusmäßig auf die einzelnen Mietparteien übertragen hat.

     

* Wenn mehrere Mieter im Vertrag sind

Wenn mehrere Mieter gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben haben, sind sie auch nur gemeinsam gegenüber dem Vermieter im Rechtssinne handlungsfähig. So kann kein Mieter gegen den Willen des Vermieters aus dem bestehenden Mietvertrag ausscheiden – eine Kündigung ist nur gemeinsam möglich. Auch müssen sämtliche rechtsverbindlichen Erklärungen immer durch die Mieter gemeinsam abgegeben werden. Dies trifft beispielsweise auf Zustimmungen zu Mieterhöhungen ebenso zu wie auf Widersprüche gegen Betriebskostennachforderungen. Allerdings können sich die Mieter auch gegenseitig zur Abgabe solcher Erklärungen bevollmächtigen. In diesem Fall muss dem Vermieter die entsprechende Vollmacht mit übersandt werden. Aber auch der Vermieter muss sämtliche Erklärungen gegenüber allen beteiligten Mietern abgeben. Adressiert er beispielsweise eine Mieterhöhung oder eine Betriebs– und Heizkostenabrechnung nur an einen der Mieter, so sind solche Erklärungen rechtlich unwirksam (Landgericht Berlin 63 S 342⁄05 vom 7. Juli 2006, GE 06, 1235). Übrigens schulden die Mieter die Mietzahlungen gesamtschuldnerisch, so dass der Vermieter bei Mietrückständen jeden Mieter für die gesamten Nachforderungen in Anspruch nehmen kann – aber natürlich nur einen und nicht mehrere. Hält sich einer der Mieter nicht mehr in der Wohnung auf, so ändert dies an seiner rechtlichen Stellung als Mitmieter nichts, und er haftet ebenso wie der noch dort wohnende Mieter für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag.

Quelle: MieterMagazin

      

 

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