Der Mieter hat das Recht, auf seinem Balkon Blumentöpfe oder Blumenkästen anzubringen. Wenn die Töpfe oder Kästen fachgerecht befestigt werden, so dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können, dürfen sie nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg (316 S 79⁄04) auch an der Außenseite des Balkons angebracht werden. Beim Gießen der Pflanzen muss beachtet werden, dass Wasser nicht die Fassade, andere Gebäudeteile oder die unten wohnenden Nachbarn beeinträchtigt. Zu beachten ist darüber hinaus, dass Nachbarn durch die Balkonnutzung und –bepflanzung nicht gestört oder beeinträchtigt werden. Wenn stark wachsende Pflanzen wie etwa Knöterich gepflanzt werden und dadurch auf die darunterliegende Terrasse eines anderen Mieters ständig Blüten, sonstige Pflanzenbestandteile oder Vogelkot fallen, muss die Balkonbepflanzung derart zurückgeschnitten werden, dass diese nicht mehr die Brüstung des Balkons überragt.

Die mit Einzelöfen beheizte Wohnung eines Mieters verfügte nicht nur über einen, sondern sogar über zwei Herde in der Küche. Aus diesem Grunde meinte der Vermieter bei der Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2005, die Küche sei beheizbar. Falsch, belehrte ihn das Landgericht. Vielmehr sei das wohnwertmindernde Merkmal "nicht beheizbare Küche" zutreffend. Denn der zweite in der Küche stehende Herd könne nicht als Heizung angesehen werden. Es mag sein, dass ein Herd Wärme abgibt – das mache ihn jedoch noch nicht zu einer Heizung. Vielmehr handele es sich um die Abwärme bei der Zubereitung von Speisen. Es wäre ausgesprochen ineffizient, mit einem Herd einen Raum heizen zu wollen. Dafür sei er nicht gebaut. Das Merkmal der fehlenden Beheizbarkeit werde auch nicht durch den Abschlag wegen der fehlenden Sammelheizung ausgeschlossen.

Ein Mieter hatte wegen Rausch– und Knackgeräuschen seiner Heizung die Miete gemindert. Es kam darüber zum Prozess. Das Landgericht Berlin wollte in den Geräuschen keinen Grund zur Mietminderung erkennen. Es stellte fest, dass übliche Fließ– und Strömungsgeräusche einer Heizung als technisch unvermeidlich hinzunehmen seien. Heizungsgeräusche berechtigten nur dann zur Minderung der Miete, wenn die Geräusche besonders intensiv seien. Für diesen Fall müsse der Mieter substantiiert die Lärmbelästigung vortragen. Dem Landgericht zufolge reicht es nicht aus, wenn der Mieter lediglich bemängelt, dass während des Betriebs ein ständiges Rauschen und beim Regeln des Ventils unregelmäßige Klopfgeräusche aufträten. Vielmehr seien konkrete Angaben zur Lautstärke und vor allem zur Dauer der Belästigung erforderlich. Ein Lärmprotokoll ist nach dieser Entscheidung also auch bei Heizungsgeräuschen notwendig.

Wohnt der Mieter in einem Haus, dessen Wohnungen nur teilweise mit Balkonen ausgestattet sind oder wo die Flächen der Balkone stark voneinander abweichen, muss der Vermieter bei der Heizkostenabrechnung den Grundkostenanteil nach der Heizfläche verteilen. Der Umlagemaßstab Wohnfläche entspreche in einem solchen Fall nicht den Grundsätzen der Billigkeit im Sinne von § 315 BGB, entschied das Kammergericht. Entsprechendes gelte für Dachgärten, Loggien oder Terrassen. Denn die genannten Flächen haben keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme. Eine Ausnahme von dem grundsätzlichen Ausschluss solcher Flächen in die Flächenberechnung wird nur dort gelten, wo sich ihre Einbeziehung nicht auswirkt. Das ist der Fall, wenn alle Freiflächen eines Gebäudes gleich groß sind.

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "sonstige Betriebskosten" auf den Mieter umgelegt werden können, entschied der Bundesgerichtshof am 14. Februar 2007 (VIII ZR 123⁄06, MM 07, 145). Wenn also solche Prüf– und Wartungskosten – nicht aber Reparaturkosten – in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind, sollte zuerst der Mietvertrag geprüft werden. Findet sich dort keine entsprechende Vereinbarung, so können diese Kosten zurückgewiesen und gegebenenfalls aus einem Nachforderungsbetrag herausgerechnet werden. Überprüft werden sollte die Rechtslage dann noch einmal, wenn sich zwar im Mietvertrag nichts Entsprechendes findet, der Mieter die Umlage solcher Kosten aber bereits seit Jahren widerspruchslos hingenommen hat.

Der Vermieter, eine Wohnungsbaugesellschaft in der Rechtsform einer GmbH, erklärte schriftlich eine Mieterhöhung, welche von einem Mitarbeiter mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet war. Bei dem Unterzeichner handelte es sich um keinen der aus dem Briefbogen der Wohnungsbaugesellschaft ersichtlichen Geschäftsführer. Im Zustimmungsprozess vor dem Landgericht Berlin ging es deshalb unter anderem darum, ob der Mieter diese Mieterhöhung wegen fehlender Vollmacht nach § 174 Satz 1 BGB hätte unverzüglich zurückweisen können. Das Landgericht bejahte dies: Ist der Vermieter eine juristische Person – etwa eine GmbH –, so muss das Mieterhöhungsverlangen von dem vertretungsberechtigten Organ stammen. Nach den gesetzlichen Vorschriften sind dies der oder die Geschäftsführer. Weitere Untervertretung durch Mitarbeiter ist allerdings zulässig. Wer mit dem Zusatz "i.V." unterzeichnet, leitet seine Vertretungsmacht deshalb erkennbar aus einer rechtsgeschäftlichen Bevollmächtigung durch die Geschäftsführer ab. In diesem Fall muss dann grundsätzlich die Originalvollmacht des Geschäftsführers der Mieterhöhung beigefügt werden. Anderenfalls kann sie wegen fehlender Vollmachtsvorlage vom Mieter unverzüglich nach § 174 BGB zurückgewiesen und dadurch unwirksam gemacht werden.

Begehrt der Vermieter eine schriftliche Zustimmung zu einer Mieterhöhung, so ist eine darauf gerichtete Klage auch dann begründet, wenn der Mieter zuvor mehrfach vorbehaltlos eine erhöhte Miete gezahlt hat – so das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 3. Januar 2007 (ZMR 07, 196). Es genügt also nicht, dass der Mieter auf ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB die verlangte höhere Miete einfach zahlt, sondern er ist ausdrücklich verpflichtet, die verlangte Zustimmungserklärung gegenüber dem Vermieter abzugeben. Hierfür hat er nach § 558 b Abs. 2 BGB mindestens zwei Monate Zeit. Natürlich sollte das Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Frist geprüft werden, da die Zustimmung nur bei einem ordnungsgemäß begründeten und auch sonst rechtswirksamen Mieterhöhungsverlangen abgegeben werden muss.

Eine Mieterin bat um eine Untervermietungsgenehmigung für einen Teil ihrer Mietwohnung. Im betreffenden Schreiben an den Vermieter schilderte sie ihre vorübergehende Aufnahme einer Lehrstelle in Süddeutschland, den Wunsch nach Behalt eines Zimmers ihrer Berliner Wohnung und die Absicht, doppelte Unterbringungskosten zu vermeiden. Sie nannte auch den Namen des zukünftigen Untermieters. Gleichwohl verweigerte der Vermieter die Genehmigung. Der Untermieter nahm daraufhin vom Untermietvertrag Abstand. Der Mieterin entging hierdurch der vereinbarte Untermietzins in Höhe von monatlich 433,37 Euro. Das Landgericht Berlin sah in dem Verhalten der Mieterin die ausreichende Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung nach § 553 Absatz 1 BGB. Es gab deshalb der Klage der Mieterin gegen ihren Vermieter auf Ersatz der ihr entgangenen Untermiete statt. Denn die Verweigerung einer dem Mieter zustehenden Untermieterlaubnis sei eine positive Vertragsverletzung des Vermieters und führe zu einem Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Absatz 1 BGB in Höhe der entgangenen Untermiete.

Die Benutzung einer Waschmaschine in einer benachbarten Wohnung und die sich daraus ergebenden Geräusche sind Folge des Zusammenlebens verschiedener Mietparteien in einem Haus und damit hinzunehmen. Dies schließt auch eine mehrmalige tägliche Benutzung ein. So entschied das Amtsgericht Wedding am 26. Januar 2004 (9 C 536⁄03 MM 04, 283 LS). Unabhängig davon hat der Betreiber der Waschmaschine die üblichen Ruhezeiten einzuhalten – nach 22 Uhr darf die Waschmaschine nicht mehr laufen.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16. September 2004 (MM 04, 410) liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungschance vor, wenn den Mietern von Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Fahrzeuge gestattet wurde, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmte abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen worden sind. Ein Widerruf ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter keinen wichtigen Grund dafür anführen kann.

Im Rahmen umfangreicher Modernisierungsarbeiten wollte ein Vermieter auch den Terrazzoboden des Bades verfliesen lassen. Der Mieter verweigerte die Duldung – und bekam vor dem Landgericht Berlin Recht. Auch wenn ein Fliesenboden moderner erscheinen mag, sei eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung durch den Ersatz des Terrazzobodens im Bad nicht erkennbar. Sollte aber der vorhandene Boden alt oder verbraucht sein, dann handele es sich um eine Instandsetzung, nicht aber um eine Modernisierung, so das Gericht.

Ein Mieter hatte eine modernisierte Altbauwohnung angemietet, obwohl ihm bei der Besichtigung der Wohnung der hörbare Verkehrslärm aufgefallen war. Nach Einzug fühlte er sich vom Straßenlärm derart genervt, dass er seinen Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nahm. Vor dem Landgericht Berlin konnte sich der Mieter dann allerdings nicht durchsetzen: Wenn der Mieter eine bereits sanierte Wohnung nach Besichtigung beziehe, ohne den Verkehrslärm zu beanstanden, stelle dies den vertragsgemäßen Zustand dar, entschied das Gericht. Der Vermieter habe dem Mieter gegenüber nicht die Einhaltung einer bestimmten Schallschutzklasse der Fenster zugesichert. Allein der Umstand, dass es sich um eine erkennbar modernisierte Wohnung handele, führe nicht dazu, dass der Vermieter das Optimum an Schallschutz zu gewähren habe. Die Pflicht zur Einhaltung technischer Normen gelte nur für durchschnittliche Anforderungen. Diese seien erfüllt.

Zwei Jahre lang hatten sich Mieter eines Mehrfamilienhauses über Geruchsbelästigungen im Treppenhaus beschwert. Die Ursache hierfür war ein Mitmieter, der es offensichtlich an Hygiene fehlen ließ und seine Wohnung regelmäßig über die Wohnungstür ins Treppenhaus lüftete. Als mehrere Abmahnungen des Vermieters nicht fruchteten, kündigte dieser das Mietverhältnis fristlos. Im Räumungsprozess wurde durch Zeugenvernehmung Beweis erhoben. Dabei bekundeten die als Zeugen vernommenen Nachbarn glaubhaft, dass die Geruchsbelästigung auch außerhalb der Wohnung jedes Mal bei und nach dem Öffnen der Wohnungstür so stark sei, dass sie einen Würgereiz auslöse. Das Landgericht Braunschweig stellte nach einer Gesamtabwägung eine schwere, die fristlose Kündigung rechtfertigende, Pflichtverletzung des Mieters fest. Besonders ins Gewicht falle hierbei neben der andauernden intensiven Belästigung der Nachbarn, dass der Beklagte selbst unter dem unmittelbaren Eindruck des Räumungsrechtsstreites und einem ernsthaft drohenden Räumungsurteil sein Lüftungsverhalten nicht verändert und sein vertragswidriges Verhalten fortgesetzt habe.

Normalerweise zahlt der Mieter allmonatlich per Überweisung, zumeist durch einen Dauerauftrag. Dabei ist unbedingt der Zahlungszweck anzugeben. Problematisch wird eine nicht näher bestimmte Zahlung nämlich dann, wenn der Mieter die Miete zum Beispiel wegen erheblicher Mängel mindert oder wegen bestehender Regressansprüche aufrechnen will. Damit gegenüber dem Vermieter ganz klar ist, wofür die monatliche Zahlung bestimmt ist, muss jede Einzelüberweisung den betreffenden Monat benennen ("Miete für 10⁄07"). Beim Dauerauftrag sollte die Formulierung: "Miete für den laufenden Monat" im Buchungstext erscheinen. Sonst besteht das Risiko, dass der Vermieter die Zahlungen einfach auf seiner Meinung nach bestehende Rückstände zum Beispiel aufgrund einer Mietminderung verrechnet, mit der Folge, dass dann die aktuelle Miete als (teilweise oder vollständig) nicht gezahlt gilt und das Mietverhältnis möglicherweise gefährdet ist. Auch ist der Nachweis, dass Rückforderungsansprüche des Vermieters wegen angeblich unzulässiger Mietminderung inzwischen verjährt sind, sehr schwierig, wenn nicht gar ausgeschlossen.

Ein Mieter ist grundsätzlich berechtigt, den Balkon der Wohnung mit einer Außensteckdose für Strom zu versehen. So entschied das Amtsgericht Hamburg. Voraussetzung sei aber, dass die Außensteckdose fachgerecht installiert wird, damit keine Gefahren für das Mietobjekt von ihr ausgehen. Der fachgerechte Einbau der Steckdose sei genehmigungsfrei beziehungsweise dem Mieter stünde zumindest ein Anspruch auf Genehmigung zu, den er dem Anspruch des Vermieters auf Beseitigung entgegenhalten könne.

Ob der Mieter seine Miete dem Vermieter allmonatlich bar gegen Quittung aushändigt, auf dessen Konto überweist, bei seiner Bank einen Dauerauftrag einrichtet oder ihm eine Einzugsermächtigung erteilt, richtet sich in erster Linie nach dem Mietvertrag. Die Vorteile einer durch den Mieter veranlassten Zahlung liegen darin, dass der die Bestimmung des Zahlbetrages in der Hand hat und Mietminderungen oder Aufrechnungen selbstständig vornehmen kann. Ist hingegen eine Einzugsermächtigung erteilt, so zieht der Vermieter den nach seiner Auffassung geschuldeten Betrag von sich aus ein. Wenn dieser Betrag nach Auffassung des Mieters aber nicht gerechtfertigt ist (zum Beispiel weil eine Mietminderung oder Einwendungen gegen eine Betriebskostennachforderung nicht berücksichtigt wurden), muss die gesamte Buchung vom Mieter bei seiner Bank rückgängig gemacht und danach die Überweisung des zutreffenden Betrages veranlasst werden. Allerdings kann der Mieter eine Einzugsermächtigung dann widerrufen, wenn sie vom Vermieter missbraucht wird. Andererseits ist die Erteilung einer Einzugsermächtigung die für den Mieter kostengünstigste Zahlungsweise. Bei Einzelüberweisungen oder Daueraufträgen hat der Mieter eventuell die Bankgebühren zu tragen.

Mit einer Empfängerin von Arbeitslosengeld II hatte der Vermieter vereinbart, dass sie einen zusätzlichen Mietzins zu dem im Vertrag genannten, auf die Mietzinszahlung des JobCenters abgestellten Betrag zu zahlen habe. Als die Mieterin mit der Zahlung der "Zusatz–Miete" in Verzug geriet, kündigte der Vermieter fristlos und es kam zum Räumungsprozess. Das Landgericht Berlin entschied zugunsten der Mieterin: Die Zusatzvereinbarung erfülle den Tatbestand der sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung im Sinne des § 826 BGB. Der Vermieter handelte insoweit vorsätzlich sittenwidrig, als er, um mit dem JobCenter einerseits einen solventen Schuldner zu erlangen, andererseits jedoch um eine marktangemessene Miete zu erzielen, den Mietzins aufspaltete und die Mieterin zur Zahlung der Differenz zwischen dem Förderbetrag und der eigentlichen Miete verpflichtete. Zum Schadensausgleich habe der Vermieter die Mieterin hier so zu stellen, als sei die Zusatzvereinbarung nie geschlossen worden.

Ist im Mietvertrag vereinbart worden, dass der Mieter die Kosten für sogenannte Kleinreparaturen zu tragen hat, so gilt dies nur dann, wenn

• eine angemessene Begrenzung dieser Kosten pro Einzelfall vereinbart wurde,
• eine jährliche Kostengrenze die mehrfache Umlage beschränkt und
• sich die Reparatur auf Ausstattungen in der Wohnung bezieht, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie zum Beispiel Schalter, Tür– und Fenstergriffe, Armaturen und Verschlüsse.

Dies gilt für Reparaturen im Übrigen nur dann, wenn deren Rechnungsbetrag innerhalb der Kostenbegrenzung für den Einzelfall liegt. Ein Anspruch auf anteilige Kostenerstattung höherer Rechnungen besteht hingegen nicht, weil es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt.

In einem Streit um die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen hatte das Landgericht Berlin folgende Formularklausel zu beurteilen: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." Das Gericht hielt die Klausel für unwirksam. Durch diese Klausel werde unzulässigerweise in den Ermessensspielraum des Mieters eingegriffen. Eine solche Regelung komme außerdem einer unzulässigen Endrenovierungsklausel gleich. Denn der Mieter, der eine vom Vermieter als grell angesehene Farbgebung wählt, muss spätestens bei Rückgabe der Wohnung eine Renovierung mit Farben vornehmen, die der Vermieter als neutral bewertet. Die Regelung sei überdies zu unbestimmt. Denn es sei fraglich, was unter einer "neutralen" Farbe zu verstehen ist. Wände in zartem Lindgrün oder Hellblau können je nach persönlicher Vorliebe als passend oder als unangemessen beziehungsweise auffallend empfunden werden. Die Unwirksamkeit der Klausel führe im Übrigen nicht etwa nur dazu, dass der Mieter bei der Farbwahl frei sei, sondern habe generell zur Folge, dass nicht er, sondern der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.

Nach dem Duschen und Wäschetrocknen muss die Wohnung ausreichend gelüftet werden, um Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung zu vermeiden. Als Regel gilt: Je dichter die Türen und Fenster und je besser die Wärmedämmung des Hauses, desto weniger Feuchtigkeit kann aus der Wohnung entweichen. Bereits durch ganz normalen Wohngebrauch entstehen aber nicht unerhebliche Feuchtigkeitsmengen. Ohne kräftiges Querlüften kommt es auf die Dauer zu unliebsamen Folgen. Wer unsicher ist, wie hoch die Raumfeuchte eigentlich ist und wann das Lüften erforderlich ist, dem ist zur Anschaffung eines Hygrometers zu raten. Einfache und preiswerte Geräte genügen vollkommen. Eine relative Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent ist normal und unbedenklich. Werte über 60 Prozent sollten weggelüftet werden – auch bei Regenwetter.

Ein Mieter, der während der Abrechnungsperiode 2004 eine Wohnung bezogen hatte, war zu den vom Wärmemessdienst angekündigten Ablesetermin nicht zu Hause und hatte auch nicht anderweitig für Zugang zu den Heizkostenverteilern gesorgt. In der Heizkostenabrechnung für 2004 las er dann, dass seine Einheiten geschätzt worden waren. Eine weitere Erläuterung, wie und auf welcher Grundlage der in Rechnung gestellte Verbrauch geschätzt wurde, war der Abrechnung nicht zu entnehmen. Da der Mieter die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung nicht zahlte, verklagte ihn der Vermieter. Das Amtsgericht und – in zweiter Instanz – das Landgericht Berlin gaben dem Mieter recht: Eine Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Grundlagen für die Schätzwerte nicht erläutert werden. Obwohl im vorliegenden Fall die nach § 9 a Heizkostenverordnung vorgenommene Schätzung korrekt war, war wegen der fehlenden Erläuterung keine Zahlungspflicht des Mieters entstanden. Da bei der ersten Abrechnungsperiode zur Schätzung nicht auf die Verbrauchswerte des Mieters aus den Vorjahren zurückgegriffen werden konnte, hätte der Vermieter dem Mieter die zugrunde gelegte Schätzmethode erläutern müssen. Die Schätzgrundlagen hätten aus den Abrechnungsunterlagen selbst für den Mieter ersichtlich sein müssen.

Üblicherweise ist davon auszugehen, dass der Übernahmezustand einer Wohnung dann als vertragsgemäß anzusehen ist, wenn der Mieter die Wohnungsabnahme vor Vertragsbeginn nicht ausdrücklich unter den Vorbehalt der Beseitigung festgestellter Mängel stellt. So ist der Mieter gut beraten, sich die Wohnung vor Übernahme genau anzuschauen und die Beseitigung dabei festgestellter Mängel gleich gegenüber dem Vermieter mit konkreter Frist geltend zu machen. Aber nicht jeder Mangel ist offensichtlich. Ob die Heizung funktioniert, lässt sich im Sommer schwer feststellen. Mietminderung ist grundsätzlich für Mängel ausgeschlossen, die bereits bei Übergabe der Wohnung vorhanden und als solche bei sorgfältiger Prüfung auch erkennbar waren. Bei sogenannten verdeckten Mängeln muss der Mieter diese unverzüglich nach Entdeckung dem Vermieter schriftlich anzeigen, wenn er Ansprüche auf Mietminderung geltend machen will. Grundsätzlich setzt jede Mietminderung die vorherige Mängelanzeige voraus, es sei denn, dem Vermieter war der Mangel oder die schwerwiegende Beeinträchtigung nachweislich ohnehin schon bekannt.

Raucher müssen keinen Schadenersatz zahlen, wenn sie ihre Mietwohnung stark verqualmt haben. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 5. März 2008 (Az VIII ZR 37/07).

"Normales Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und löst auch keine Schadenersatz-ansprüche des Vermieters aus", hatte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), bereits im Januar festgestellt. Jetzt hat der BGH entschieden, dass das auch bei starkem Rauchen gilt. Er hatte die Klage einer Vermieterin aus Bonn zu entscheiden, die von zwei Mietern bei deren Auszug nach zwei Jahren fast 2000 Euro Schadenersatz verlangt hatte, weil diese "exzessiv" geraucht hatten und die Kosten für die Renovierung der Wohnung deshalb höher als allgemein üblich ausgefallen waren. Solche Renovierungsarbeiten gehören laut BGH–Urteil zu den normalen Schönheitsreparaturen. Schadenersatz kann nur bei notwendigen Renovierungen gefordert werden, "die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen. Gemeint damit ist: Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Bereits im vergangenen Jahr hatte das Karlsruher Gericht in einem Grundsatzurteil (Az VIII ZR 124/05) entschieden, dass der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, soweit sie durch vertragsgemäßen Gebrauch verursacht wurden, nicht zu ersetzen hat. Der Mieter handele grundsätzlich nicht vertragswidrig, wenn er in der von ihm gemieteten Wohnung raucht – die mit dem Rauchen verbundenen Ablagerungen sind als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren. Verbieten kann der Vermieter hingegen das Rauchen im Hausflur und anderen gemeinschaftlich genutzten Räumen.

Man könnte meinen, dass bei einer unkorrekten Betriebskostenabrechnung die dort verlangte neue Vorschusshöhe bis zur Klärung aller Mietereinwände nicht gezahlt werden muss und es erst einmal bei der bisherigen Höhe der Betriebs– und Heizkostenvorschüsse bleibt. Das ist aber leider nicht richtig. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 28. November 2007 berechtigen etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung den Mieter gerade nicht dazu, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. Die Erhöhung der Betriebskosten-vorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist nach der Entscheidung des BGH trotz einer fehlerhaften Betriebskosten-abrechnung rechtswirksam. Entstehende Mietrückstände wegen zu geringer Vorschusszahlungen können sogar ohne Abmahnung zur Kündigung führen.

Ein nicht verheiratetes Paar hatte gemeinsam eine Wohnung gemietet. Nach Jahren kam es zum Zerwürfnis und der Mann zog aus der Wohnung aus. In der Folge nahm er die mit ihrer Tochter in der Wohnung verbliebene Frau auf gemeinsamen Ausspruch der Kündigung des Mietverhältnisses in Anspruch. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Mann recht. Denn nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft könnten die vormaligen Lebensgefährten wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen. Das Zustimmungsverlangen des Lebensgefährten sei auch nicht treuwidrig. Denn er habe ein nachhaltiges Interesse, nicht auf unabsehbare Zeit an ein Mietverhältnis gebunden zu sein, mithin auch für alle Verbindlichkeiten aufkommen zu müssen, dessen Grundlage, die Lebensgemeinschaft in der Mietwohnung, für ihn nach dem Auszug entfallen war. Diesem Interesse des ausgezogenen Mieters könne, soweit der Vermieter und der in der Wohnung verbleibende Mieter ihn nicht übereinstimmend aus dem Mietverhältnis entlassen, nur durch beiderseitige Kündigung der ehemaligen Lebensgefährten Rechnung getragen werden.

Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stellt das Fehlen von Spüle und Herd ein wohnwertminderndes Merkmal dar. In einem Prozess vor dem Landgericht Berlin ging es um die Frage, ob dies auch dann gilt, wenn Spüle und Herd bei Vertragsbeginn auf Wunsch des Mieters entfernt und in der Wohnungsbeschreibung zum Mietvertrag gestrichen wurden, obwohl der Vermieter auch bereit gewesen wäre, sie in der Wohnung zu belassen. Das Landgericht bejahte die Frage. Denn damit sei das Vorhandensein dieser Ausstattungsmerkmale nicht als vertragsgemäße Leistung des Vermieters vereinbart, der danach auch nicht für deren Instandhaltung und erforderlichenfalls deren Erneuerung einzustehen habe. Es komme nicht darauf an, ob der Vermieter bereit gewesen wäre, diese Ausstattung zur Verfügung zu stellen. Anders sei es hingegen in den Fällen, wo der Mieter eine vom Vermieter vertragsgemäß zur Verfügung gestellte Einrichtung durch eine eigene ersetze.

Undichte Fenster oder mangelhafte Heizungen wirken sich in der kälteren Jahreszeit oft besonders negativ auf die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung aus. Vorausgesetzt, der Mieter hat die Mängel dem Vermieter beziehungsweise der Hausverwaltung ordnungsgemäß angezeigt, kann er die Miete angemessen mindern. Beseitigt der Vermieter die Mängel nicht, so entfällt aber der Anspruch auf Mietminderung außerhalb der kalten Jahreszeit, weil zwar die Mängel noch vorhanden sind, sich aber wegen der warmen und trockenen Witterung nicht mehr erheblich auf die Wohnqualität auswirken. Eine andauernde Mietminderung wegen defekter Heizung ist also im warmen Sommer ausgeschlossen

In einem Schadensersatzprozess wegen baubedingten Schimmelpilzbefalls hielt der Vermieter dem Mieter ein Mitverschulden vor, da dieser seine Möbelstücke direkt an die Außenwand gestellt und nicht, wie vom Vermieter empfohlen, einen Abstand von fünf bis zehn Zentimeter eingehalten habe. Das Landgericht Mannheim wies diese Argumentation jedoch zurück: Grundsätzlich gehöre zur Nutzung einer Mietwohnung das Aufstellen von allgemein gebräuchlichen Möbelstücken. Der Mieter sei – soweit in dem Mietverhältnis nichts anderes vereinbart worden ist – nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern – wie er in der Regel bei Möbelstücken vorliegt – Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können. Da die Parteien unstreitig mietvertraglich keine anderweitige Vereinbarung getroffen hätten und der Vermieter auch baulicherseits keine das Aufstellen von Möbeln unmittelbar an die Außenwand verhindernde Vorkehrungen getroffen habe (beispielsweise durch Anbringen einer Scheuerleiste), waren die Mieter zum Aufstellen der Möbel direkt an der Wand berechtigt.

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 kann die Miete im laufenden Mietverhältnis auch dann noch gemindert werden, wenn der Mieter nach Kenntnis vom Mangel und nach Mängelanzeige die volle Miete einige Zeit vorbehaltlos weiterzahlt. "Ewig" darf aber auch in diesem Fall nicht vorbehaltlos gezahlt werden. Irgendwann ist das Minderungsrecht gemäß § 242 BGB verwirkt. Auf welchen Zeitraum hierbei abzustellen ist, ist höchstrichterlich nicht geklärt und wird immer vom Einzelfall abhängen. In einem Prozess vor dem Landgericht Berlin sah das Gericht das Minderungsrecht nach elf Monaten als verwirkt an. Denn durch die vollständigen Zahlungen der Miete binnen elf Monaten ohne Minderungsvorbehalt gebe die Mietvertragspartei, auch wenn sie zuvor die Mängel angemahnt hat, zu erkennen, dass sie die volle Miete für gerechtfertigt hält.

Wenn in der Wohnung ein Mangel auftritt, darf der Mieter nicht von sich aus einen Handwerker beauftragen. Vielmehr ist er verpflichtet, den Mangel beim Vermieter oder der Hausverwaltung unverzüglich anzuzeigen, was sicherheitshalber schriftlich geschehen sollte, um die Anzeige auch später noch nachweisen zu können. Dabei sollte dem Vermieter auch gleich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Erst wenn diese Frist fruchtlos verstrichen ist, kann der Mieter in bestimmten Fällen selbst einen Handwerker beauftragen. Sicherheitshalber sollten zuvor drei Kostenvoranschläge eingeholt werden, damit der Vermieter später nicht eine überteuerte Leistung rügen kann. Wer aber, ohne dieses Verfahren einzuhalten, von sich aus gleich die Handwerker bestellt, der wird die damit verbundenen Kosten selbst tragen müssen – entschied am 16. Januar 2008 der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 222⁄06).

Den Umbau einer Loggia zu einem eher als "Wintergarten" zu bezeichnenden Wohnelement der Mietwohnung braucht der Mieter als Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, weil etwas völlig Neues geschaffen werden soll.

Ein Wintergarten ist keine "verbesserte Loggia". Eine etwaige Einsparung von Heizenergie kann daher nicht berücksichtigt werden. Dem Vermieter ist zumutbar, die Maßnahme nach Beendigung des Mietvertrags durchzuführen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung wird oft ein Wohnungsübergabeprotokoll vom Vermieter gefertigt, das den Übergabezustand dokumentieren und zugleich die Pflichten zu ausstehenden Schönheitsreparaturen oder Mängelbeseitigungen regeln soll.

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, ein solches Protokoll des Vermieters zu unterschreiben. In jedem Fall ist schon deshalb äußerste Vorsicht geboten, weil der Mieter möglicherweise erst durch seine Unterschrift Ansprüche des Vermieters anerkennt, zu deren Erfüllung er ursprünglich gar nicht verpflichtet gewesen wäre.

Wenn aus Anlass eines Eigentümer– und Vermieterwechsels vom Mieter verlangt wird, dass er der Übertragung seiner Mietkaution auf den neuen Eigentümer zustimmen soll, dann scheint dagegen zunächst nichts einzuwenden zu sein. Aber Vorsicht: Dadurch könnte der ursprüngliche Eigentümer aus seiner Haftung gemäß § 566 a BGB entlassen werden.

Zwar hat der jeweils aktuelle Eigentümer oder Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution einschließlich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen – seit der Mietrechtsreform 2001 bei vollzogenem Eigentümerwechsel selbst dann, wenn er die Mietkaution vom ursprünglichen Eigentümer selbst nie erhalten hat –, aber wenn keine Zahlung erfolgt, kann der Mieter die Kautionsrückzahlung gemäß § 566 a Satz 2 BGB auch immer noch vom ursprünglichen Vermieter zurückverlangen. Diese Möglichkeit ist ausgeschlossen, wenn sich der Mieter mit der Aushändigung der Mietkaution an den neuen Vermieter ausdrücklich einverstanden erklärt hat.

Treten in der Wohnung Mängel auf, so ist grundsätzlich der Vermieter zur fachgerechten Beseitigung verpflichtet. Der Mieter hat gemäß § 554 Absatz 1 BGB die Pflicht, Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden und muss dazu beauftragten Handwerkern Zugang zur Wohnung oder zu Nebenräumen einschließlich des Kellers gewähren.

Der Vermieter hat die Reparaturen rechtzeitig anzukündigen, so dass sich der Mieter darauf einrichten kann. Die Angemessenheit der Ankündigungsfrist hängt natürlich von der Dringlichkeit und dem zu erwartenden Umfang der Instandsetzungsmaßnahmen ab. Ist Gefahr im Verzug, weil beispielsweise ein Wasserrohr geplatzt ist, so muss der Vermieter unverzüglich tätig werden und der Mieter muss ebenso unverzüglich für Zugang sorgen. Sonst aber muss der avisierte Handwerkertermin mit dem Mieter so abgestimmt werden, dass dieser seinen sonstigen dringenden Verpflichtungen nachkommen kann.